FAQ : Tout savoir sur les SCPI et l'investissement immobilier
Découvrez les réponses à vos questions sur les SCPI : fonctionnement, rendement, fiscalité, risques et stratégies d’investissement. Explorez également les spécificités des parcs d’activités et de la SCPI Esprit Horizon pour mieux comprendre les opportunités de l’investissement immobilier.
Comprendre les SCPI
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), ou « pierre-papier », est un placement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier locatif sans acheter ni gérer soi-même un bien. Vous achetez des parts de la SCPI. La société de gestion, agréée par l’AMF, sélectionne les immeubles, les loue et les gère, puis peut distribuer aux associés des revenus sous forme de dividendes, en fonction des loyers encaissés, des charges, des résultats de la SCPI et des décisions de distribution.
Les revenus ne sont pas garantis et le capital peut être perdu. La revente des parts n’est pas garantie et peut être difficile, notamment en l’absence d’acheteurs. La SCPI constitue un placement de long terme.
Une SCPI permet d’investir dans l’immobilier locatif dès quelques centaines d’euros et de percevoir d’éventuels revenus sous forme de dividendes, dont le montant et la régularité ne sont pas garantis, avec une gestion entièrement déléguée confiée à une société de gestion et une mutualisation du risque sur plusieurs biens et locataires. En contrepartie, c’est un placement à long terme : le capital n’est pas garanti, les revenus peuvent varier, les parts sont peu liquides et des frais sont prélevés. La diversification permet de répartir certains risques, sans les supprimer.
Les SCPI peuvent être intéressantes pour investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien, mais elles comportent plusieurs risques importants : vous pouvez perdre une partie de votre capital et les revenus ne sont jamais garantis.
Risque de perte en capital : Comme tout investissement, le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti.
Risque de vacance locative : Si les biens détenus par la SCPI ne sont pas loués, cela réduit les loyers perçus, donc les revenus versés aux associés.
Risque de liquidité : Revendre ses parts de SCPI peut prendre du temps, surtout en cas de faible demande.
Risque de gestion : La performance dépend fortement de la société de gestion. Une mauvaise stratégie ou une gestion inefficace impacte directement la rentabilité.
Risque fiscal : Les revenus peuvent être imposés, notamment au titre des revenus fonciers, avec des règles différentes selon votre situation et les pays où les immeubles sont situés. La fiscalité peut réduire le rendement net.
Risque de durabilité : Le risque de durabilité est un événement ou une condition environnementale, sociale ou de gouvernance qui pourrait avoir un impact négatif significatif, réel ou potentiel, sur la valeur de l’investissement.
Investir en SCPI et acheter un bien immobilier en direct diffèrent principalement sur la gestion, la diversification, l’accessibilité financière et le niveau de contrôle.
En SCPI, la gestion du patrimoine immobilier est confiée à une société de gestion agréée par l’AMF. Elle assure notamment la sélection et la gestion des biens, les relations locatives, le suivi des travaux et l’encaissement des loyers. La SCPI permet également de mutualiser les risques grâce à un patrimoine composé de plusieurs biens et locataires, tout en investissant avec un budget généralement plus accessible. Cette mutualisation ne supprime toutefois pas le risque de perte en capital, de baisse des revenus ou de liquidité. En contrepartie, l’investisseur ne choisit pas directement les biens acquis ni les décisions de gestion.
En immobilier direct, l’investisseur choisit son bien, gère les visites, sélectionne les locataires, fait face aux sinistres, pilote les travaux, ou fait appel à une agence pour déléguer une partie de ces tâches. L’investissement nécessite généralement un capital plus élevé et la diversification est plus difficile, notamment lorsque le patrimoine se limite à un seul bien.
Une SCPI labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) est une Société Civile de Placement Immobilier qui a obtenu le label ISR, label soutenu par les pouvoirs publics et attribué après évaluation par un organisme indépendant compétent. Au-delà des critères financiers, elle intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans sa stratégie d’investissement et la gestion de son patrimoine immobilier, dans une démarche d’amélioration continue.
La SCPI Esprit Horizon a obtenu le label ISR, dont l’obtention a été annoncée par Spirit REIM Services dans un communiqué de presse le 3 septembre 2026.
La labellisation atteste de l’existence d’une démarche ISR évaluée selon le référentiel applicable. Elle ne garantit ni la performance financière de la SCPI ni l’absence de risques liés aux investissements immobiliers.
Investir en scpi
Toute personne majeure (célibataire ou en couple) ou via une société peut investir en SCPI, à condition de disposer des fonds nécessaires et de pouvoir accepter les risques de ce placement.
Pour choisir une SCPI, comparez sa stratégie (thématiques, zones géographiques), la solidité de sa société de gestion, la diversification de son patrimoine, son taux d’occupation, ses frais, son historique de distribution et sa liquidité. Examinez également son endettement, l’évolution de la valeur de ses parts, sa politique de distribution et les risques propres aux actifs détenus.
Vérifiez surtout qu’elle correspond à votre horizon de placement, votre budget et votre tolérance au risque, en consultant le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information. Ces documents précisent notamment les risques, les frais, la durée de placement recommandée et les modalités d’entrée et de sortie. Les performances ou objectifs annoncés ne constituent pas une garantie de résultats futurs.
L’investissement en SCPI peut être envisagé si vous souhaitez :
- Percevoir des revenus complémentaires
- Construire une épargne
- Préparer votre retraite
- Investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien immobilier
- Diversifier votre patrimoine sur le long terme
Attention : le capital n’est pas garanti, les revenus peuvent baisser et la revente des parts peut prendre plusieurs mois. Il est préférable d’investir sur un horizon long, de l’ordre de 8 ans ou plus.
Il est possible d’investir en SCPI à partir de quelques dizaines ou centaines d’euros. Pour la SCPI Esprit Horizon, l’investissement est accessible dès 500 € lors de la première souscription, avec l’achat de deux parts de 250 €.
Pour percevoir 100 € par mois, il faut investir environ 20 000 € si l’on retient, à titre purement théorique, une distribution annuelle de 6 % du montant investi.
Ce calcul est théorique : les revenus ne sont pas garantis, ils sont indiqués avant impôts, et la distribution effective peut être inférieure ou supérieure à cette hypothèse. Une distribution de 6 % ne représente pas nécessairement une performance globale de 6 %, car la valeur des parts peut également évoluer à la hausse ou à la baisse. Il faut également tenir compte du délai de jouissance, qui varie selon les SCPI.
Les 100 € mensuels correspondent ici à une moyenne arithmétique : ils ne garantissent pas le versement effectif de 100 € chaque mois.
La durée de placement recommandée des parts de SCPI est généralement de plusieurs années et varie selon chaque SCPI. Elle doit être vérifiée dans le DIC et la documentation réglementaire du produit concerné.
Pour la SCPI Esprit Horizon, la durée recommandée est de 8 ans, conformément à son DIC en vigueur. Cette durée s’explique notamment par la nature immobilière du placement, les frais et le risque de liquidité. Elle ne garantit ni la récupération du capital ni la possibilité de revendre les parts à cette échéance.
Pour récupérer votre investissement dans une SCPI, vous devez adresser une demande de retrait auprès de la société de gestion. Pour une SCPI à capital variable, l’exécution du retrait dépend notamment de l’existence de souscriptions correspondantes ou de fonds suffisants dans un éventuel fonds de remboursement, selon les modalités prévues par la documentation de la SCPI. En l’absence de contrepartie suffisante, le retrait peut être retardé ou ne pas pouvoir être exécuté. La société de gestion ne garantit donc ni le rachat des parts ni leur revente.
Vous percevez alors le prix de retrait applicable conformément aux documents de la SCPI.
Oui, une cession de gré à gré est prévue dans la documentation d’Esprit Horizon. Elle doit respecter les modalités applicables et les formalités d’enregistrement auprès de la société de gestion. La note d’information prévoit des frais de dossier de 240 € TTC à la charge du vendeur pour une cession de gré à gré, auxquels peuvent s’ajouter les droits et frais applicables. Le prix de cession doit être compris entre le prix d’acquisition et le prix de retrait.
Fiscalité et Patrimoine
Les revenus sont répartis en deux catégories.
- Revenus fonciers : issus des loyers des immeubles détenus par la SCPI. Ils sont soumis à votre impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
- Revenus financiers : issus notamment du placement de la trésorerie de la SCPI. Ils relèvent d’une fiscalité distincte.
Pour les revenus fonciers de source française, le taux des prélèvements sociaux reste de 17,2 % en 2026. Pour les revenus financiers soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), le taux global est désormais de 31,4 % en 2026, sous réserve des règles applicables au revenu concerné.
Si vous investissez par l’intermédiaire d’une société
Mode de détention | Principe fiscal |
SCI à l’IR | Imposition des associés selon leur quote-part de revenus |
SAS, SASU ou holding à l’IS | Quote-part de résultat intégrée au résultat fiscal de la société, avec application de l’IS selon les règles applicables |
SCI à l’IS | Imposition à l’IS, avec traitement comptable et fiscal spécifique |
Le démembrement de parts de SCPI consiste à séparer temporairement la propriété des parts en deux droits distincts (Nue-propriété et Usufruit).
Le nu-propriétaire acquiert les parts avec une décote, mais ne perçoit pas les revenus pendant la période de démembrement. L’usufruitier détient temporairement l’usufruit et peut percevoir les distributions éventuelles pendant cette période. À son terme, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts.
Consultez les clés de démembrement de la SCPI Esprit Horizon
La décote et les droits économiques de chaque partie dépendent notamment de la durée du démembrement et des clés de répartition applicables. Les revenus ne sont pas garantis et les conséquences fiscales dépendent de la situation de chaque investisseur.
Oui, il est tout à fait possible d’investir en SCPI à travers une société en France.
Une société (SAS, SASU, SARL, EURL, SCI ou HOLDING) achète des parts de SCPI avec sa trésorerie disponible, sous réserve que l’opération soit compatible avec son objet social et son intérêt social.
Pour une SCI (Société Civile Immobilière) qui détient des parts de SCPI, l’imposition se décline en deux possibilités :
- l’impôt sur le revenu (IR), les revenus sont imposés chez les associés selon les règles fiscales applicables.
- l’impôt sur les sociétés (IS), le traitement comptable et fiscal est différent et doit être étudié avant de choisir cette option.
Oui, les parts de SCPI entrent dans la succession, mais vous pouvez transmettre des parts de SCPI à vos enfants, et cela peut être un moyen de préparer votre succession et d’organiser la transmission de votre patrimoine immobilier.
Donner les parts de SCPI à vos enfants de votre vivant
Vous pouvez effectuer une donation de tout ou partie de vos parts.
- Chaque parent peut, en principe, donner jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de donation, sous réserve des conditions et règles applicables.
- La valeur des parts données est prise en compte pour calculer les droits éventuels.
- Une donation nécessite d’établir un acte notarié ou un enregistrement au trésor et les modalités de transfert prévues par la SCPI.
Souscrire en démembrement
Vous pouvez souscrire en démembrement, vos enfants étant nus-propriétaires et vous usufruitier.
Cela signifie que :
- Vous percevez les revenus distribués pendant la durée de l’usufruit.
- Vos enfants reçoivent la nue-propriété et récupèrent la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
Ce mécanisme peut permettre d’organiser progressivement la transmission tout en conservant des revenus.
Les parcs et locaux d'activité
Un parc d’activités est un ensemble immobilier composé de bâtiments fonctionnels destinés à accueillir des entreprises pour y fabriquer, assembler, stocker ou fournir des services techniques, souvent composés d’une partie bureaux et d’ateliers ou d’entrepôts. Ils sont généralement situés en périphérie des villes ou à proximité d’axes de transport. Les locaux d’activités sont loués par des artisans, des PME-PMI comme des grands groupes.
Ces ensembles immobiliers peuvent accueillir différentes activités — artisanales, industrielles, techniques, logistiques ou de services — selon la configuration des locaux et leur implantation.
Investir dans les parcs d’activités via une SCPI permet de cibler des actifs immobiliers destinés à répondre aux besoins immobiliers des entreprises, avec des locaux dont les usages peuvent être variés et adaptés à différentes activités. La mutualisation de plusieurs actifs et locataires peut contribuer à diversifier l’exposition immobilière, tout en déléguant la gestion à des professionnels de cette classe d’actifs.
Le niveau de risque locatif dépend notamment de l’emplacement des actifs, de leur état, de leur adaptation aux besoins des entreprises, de la qualité des locataires et de la conjoncture économique. Aucune faible vacance locative ni stabilité des rendements ne peut être garantie.
Tout savoir sur la SCPI Esprit Horizon
La SCPI Esprit Horizon, gérée par Spirit REIM Services, est une SCPI de rendement lancée fin 2025. Elle investit dans les parcs et locaux d’activités principalement en France et potentiellement en Europe, conformément à sa documentation réglementaire.
Elle affiche un objectif de rendement de 6 % au titre du taux de distribution, exprimé net de frais selon le DIC en vigueur et avant prise en compte de la fiscalité personnelle de l’investisseur. Cet objectif n’est pas garanti. Il doit être distingué de la performance globale du placement, qui dépend également de l’évolution de la valeur des parts.
Elle prévoit une distribution mensuelle des revenus éventuels et un ticket d’entrée dès 500 €.
La SCPI peut également investir dans la zone euro dans les limites prévues par le DIC.
La SCPI Esprit Horizon est centrée sur les parcs et locaux d’activités, des actifs peu volatils et situés dans des zones attractives.
Les parcs d’activités présentent historiquement une faible vacance locative et une grande flexibilité d’usage (logistique, industrie, services, artisanat).
Spirit REIM Services est une société de gestion de portefeuilles immobiliers agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF), qui gère plus de 420 millions d’euros d’actifs immobiliers.
Filiale du groupe immobilier Spirit, fondé il y a près de 40 ans, Spirit REIM Services offre aux investisseurs professionnels un accès à l’ensemble du marché immobilier par la création et la gestion de fonds d’investissement ainsi que par la structuration de club deals dédiés. Elle s’appuie sur l’expertise du groupe pour développer des stratégies d’investissement diversifiées, notamment dans les parcs d’activités, les bureaux et les actifs gérés.
Spirit REIM Services est également la société de gestion de la SCPI Esprit Horizon.
Les dividendes d’Esprit Horizon peuvent être distribués mensuellement, sous réserve des résultats de la SCPI et des décisions de distribution applicables.
Vos parts ouvrent droit aux revenus à partir du 1er jour du 6ᵉ mois suivant la souscription (délai de jouissance). Ces revenus ne sont pas garantis.
Le délai de jouissance décale le début de la participation aux distributions : il ne signifie pas que des revenus seront nécessairement versés à compter de cette date.
La SCPI Esprit Horizon applique les commissions suivantes, conformément à sa note d’information :
– Commission de souscription : 6,00 % TTC, calculée sur les sommes recueillies lors de la souscription selon les modalités prévues par la note d’information.
– Commission de gestion : 15,60 % TTC, correspondant à 13 % HT des produits locatifs hors taxes encaissés et des produits financiers nets visés dans la note d’information.
– Commission de retrait : actuellement nulle (0 %). Cela ne signifie pas que toutes les modalités de sortie sont exemptes de frais.
– Commission d’acquisition et de cession d’actifs immobiliers : jusqu’à 1,80 % TTC.
– Commission de suivi et de pilotage des travaux : selon les conditions et limites définies dans la note d’information.
Des frais spécifiques peuvent également s’appliquer en cas de cession de gré à gré ou de cession sur le marché secondaire, notamment dans les situations prévues par la documentation de la SCPI.
Consultez la note d’information pour connaître l’ensemble des frais, leurs assiettes, leurs modalités de calcul et leurs conditions d’application.
La souscription à la SCPI Esprit Horizon est 100 % digitale, en quatre étapes :
- Créer votre espace investisseur en ligne,
- Compléter votre profil investisseur,
- Initier votre souscription, déposer les documents et signer,
- Procéder au versement des fonds correspondant à votre investissement.
Vous n’êtes pas convaincu par le 100% digitale ? Pas de soucis, la souscription est possible via votre conseiller financier et la souscription papier.
Avant de souscrire, consultez le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information. Prenez connaissance des risques, des frais, de la durée de placement recommandée, du délai de jouissance et des conditions de retrait. Assurez-vous que ce placement correspond à votre situation patrimoniale, à votre horizon d’investissement et à votre capacité à supporter une éventuelle perte en capital.
Après une souscription initiale en pleine propriété, vous avez la possibilité d’opter pour le versement programmé. L’investissement en versement programmé est réservé aux associés détenant au moins 2 parts de la SCPI ESPRIT HORIZON pour un montant minimum de 50 € conformément aux statuts. Il peut être mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel, et vous autorisez la Société de gestion à prélever le montant souhaité sur votre compte bancaire.
Si vous avez souscrit en pleine propriété, vous pouvez opter pour le réinvestissement de vos dividendes (nets d’impôts) à chaque date de paiement des dividendes, aux conditions de souscription en vigueur à la date de chaque paiement des dividendes.
